30데이펀딩 칼럼

[제7호] 부동산 경매 - 3박자가 중요하다

18.05.16

본문

안녕하세요 30데이펀딩입니다.

 

날이 갈수록 부동산 규제가 심해지고 있는 가운데 부동산 경매시장도 한풀 꺾이는 모습을 보이는 것 같습니다. 

법원경매전문업체 지지옥션에서 22일 발표한 자료에 따르면 전국 법원 경매 낙출 수는 2,067건으로
2001년 관련 통계 집계 후 최저라고 합니다.

하지만! 연간 통계 상, 경매 진행 건수는 줄어들고 있으나 가격은 증가하는 추이를 보이고 있다고 합니다.

일반 매매에 비해 낙찰가가 낮았기 때문에 메리트가 있었던 경매인데요. 
이런 추이로 보아 앞으로 경매에 많은 사람들이 참여를 할까? 하는 의혹이 생기긴 합니다.

경매 전문가들은 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)이 74%에 달하지만 아직까지 투자 기회는 많다고 이야기 하고 있습니다. 

동아일보에서 진행한 경매 전문가 3인에 따르면 경매 시, 주의해야하는 사항과 투자비법은 다음과 같습니다.

1. 부동산 시세는 여러 곳에서 확인하자

경매의 장점은 주변 시세보다 저렴하게 사는 것입니다.
하지만, 현장조사를 소홀히 하거나 시세 조사가 부실한 탓에 힘들게 낮찰을 받고도 대금 납부를 하지못해 몰수된 보증금은
매년 800억 원을 웃돌고 있다고 합니다. 
또한, 가장 기본인 '권리 분석' 또한 잊으시면 안됩니다.

권리분석이란?
= 부동산 등기상 소유권 등 권리관계를 확인하는 작업

경매 물건에 임차인이 있을 때, 말소기준등기보다 임차인의 전입일이 빠르다면
매수인이 해당 임차인의 보증금까지 떠맡아야해서
저렴하게 사려고 진행하는 경매지만 시세보다 비싼 가격에 매수한 셈이 되어 버립니다.

유찰이 많은 경매 물건도 일단 STOP!
권리상 하자 가능성이 클 수 있으니 조심하셔야 합니다.


2. 입찰보증금 + 여유 자금을 가지고 진행하자
싸고 저렴하게 사는 것만이 중요한 것은 아닙니다! 
저렴한 가격에 경매 물건을 낙찰한 것보다 해당 부동산이 구매한 금액보다 가격이 오르지 않으면 투자에 큰 의미가 없어요.
미래에 얼마나 가격이 오를 수 있는지 미래 가치를 따져보는 것이 중요합니다.

예를 들어,
아파트의 경우, 인근 교육환경, 편의시설, 교통여건 등을 고려해보아야하고 토지라면, 용도 지역을 살펴보아야합니다.
도시지역 내 자연녹지나 계획관리지역은 상대적으로 저렴하면서 건물을 지을 수 있기 때문에 투자하기 적합하다고 합니다.

자금 계획도 중요한 것이 입찰 보증금만 준비되어 있다고 보증금을 납부했지만 대금 납부 금액이 없다면 보증금만 날리게 되는 수가 있습니다....

(시중은행에서는 경매 대출을 취급하지 않으니, 참고하세요!)

3. 저렴한 주택도 리모델링 / 상업시설로 임대 가능해요!

최근 소액 투자자, 젊은 투자자 등 많은 사람들이 경매에 참여하면서 수요가 높아지다보니 자연스레 가격이 오르게 된 것 같습니다.

그럼에도 실망하기에는 아직 이릅니다!
2018.03월 감정가 대비 100 - 120% 낙찰된 서울 아파트의 경우, 호가에 비해 수백에서 수천만원은 저렴하게 낙찰되었다고 해요.
아파트가 아니더라도, 수도권 연립, 다세대주택을 낙찰받아 리모델링 진행 후 월세를 받을 수 있고요.
단독주택을 낙찰받아 상업시설로 임대하는 것도 보편적이게 되었어요.

Tip! 지분 경매!
지분 경매도 요즘 뜨고 있는 핫한 방법 중 하나입니다.
지분을 낙찰받은 뒤 '공유물분할청구소송'을 통해 부동산 전체를 '매각(강제경매)' 하여 수익을 지분대로 나누거나 
본인이 직접 매입할 수 있습니다!

경매를 어렵게 생각하시는 분들이 있지만 하나하나 차근차근 따져보면 그렇게 어렵지 않습니다~

우리 모두 재테크의 신이 되는 그날까지!

[출처: 주애진(2018). 시세조사-권리분석-자금계획..'경매 3박자' 맞아야 성공. http://news.naver.com/main/read.nhn?mode=LSD&mid=sec&sid1=001&oid=020&aid=0003142135. 동아일보]
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